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金地“合作”扩张后遗症显现,陷入“增收不增利”的怪圈 2021-09-01 10:55:12  来源:北京商报

曾经的“招保万金”的金地,如今却陷入“增收不增利”的怪圈。在8月31日召开的业绩会上,对于2021年中报中,一边是营收72.45%的增幅,另一边却是净利润38.79%的下降,金地集团管理层给出了“结转节奏不均衡”的解释,但依然无法平息外界关于规模扩张后遗症的质疑。曾经的“招保万金”,如今十强难进,金地也是急在心里。为了冲刺规模,金地选择“杠杆”和“合作开发”双轮驱动,然而在规模量级上了新一台阶后,快速成长的“代价”也随之而来。

图片来源:中报截屏

毛利率大幅下降19.61个百分点

营业收入大幅增长,净利润却出现明显下滑,“增收不增利”金地不是唯一一家,但如此大的前后差也引发市场关注。8月31日,金地集团于线上召开2021年中期业绩说明会,其管理层也不得不直面关于“增收不增利”的追问。

财报数据显示,2021年上半年金地实现营业收入342.74亿元,同比增长72.45%;归母净利润18.25亿元,同比下滑38.79%;销售毛利率仅为17.36%。

对于上述业绩表现,金地集团董事长凌克给出了“结转节奏不均衡”的回应。“低毛利项目集中结转,造成净利润大幅下降。”凌克称,上半年公司的房地产业务结算毛利率为14.25%,毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关,另一方面与本期结转结构有关,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多,同时受到年内结转节奏不均衡的影响,报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润18.25亿元,同比下降38.79%。

金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军补充称,位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转,占房地产开发结转收入的比例超过50%,这些个项目的结转毛利率仅为8.7%,因此影响到了当期毛利率。

自2016年开始,金地的销售毛利率一直维持在30%的水平,如今17.36%的毛利率不但较去年同期下降了19.61个百分点,且远低于行业平均水平。

同样是利润表现不佳,相较于万科的直接“检讨”,金地仍不忘对外输出“预期”信号。凌克在回应时也表示,“预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升,全年结算收益预计较上年有一定增长。”

据记者了解,上半年金地7个大区的毛利率表现全线“崩盘”。华南区毛利率同比降低9.68个百分点、华北区降低44.14个百分点、华中区降低34.66个百分点,上半年营业收入贡献最大的东南区,毛利率仅为7.3%,同比降低了28.25个百分点。

图片来源:中报截屏

此外,金地虽然取得营业收入72.45%增长的表现,其成本支出的表现则更为“优异”。2021年上半年,金地集团的营业成本为281.94亿元,较去年同期大幅增长126.76%,远超于营业收入的增幅。

近四成利润被少数股东“分走”

房企年中交卷,各家都在亮成绩单,记者注意到,毛利率低已成为共性问题。如此情况下,金地的权益占较低,也是其“增收不增利”的主要原因之一。

2021年上半年,金地集团利用多元化投资方式获取土地81宗,新增了约1247万平方米的总土地储备,其中权益储备约531万平方米,新增土储权益比例为42.58%;总投资额约924亿元,权益投资额约411亿元。截至2021上半年末,金地总土地储备约6729万平方米,权益土地储备约3515万平方米。以此来计算,金地总土储权益占比为52.24%。

在今年中期的业绩会上,有不少房企对合作开发表示了肯定。凌克也在业绩会上直言,“合作开发为目前行业发展的趋势,合作方之间可以优势互补,公司将合理选择合作方,努力发挥协同优势。”

地产分析师严跃进则表示,目前房地产行业处于整合期,各房企都以安全为第一要义,合作开发固然可以分担风险,但过低的权益占比也极大影响房企“创收”能力,通过合作开发来扩大规模也只是“虚胖”。

记者注意到,由于偏爱“合作开发”模式,金地的少数股东总要出来分一杯羹。2021年上半年,金地少数股东损益为10.75亿元,近四成利润被少数股东“分走”,整体比重也较去年同期有所上升。

图片来源:中报截屏

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来,合作开发虽是当前房地产市场所认可的开发模式,但这其中也会牵连到“明股实债”。目前大多数房企通过“明股实债”的方式来优化财务报表,这样可以降低企业整体负债率,获得融资也更为方便。但“明股实债”的风险也不容忽视,“隐形”负债无法查有所据,会导致数据失真和误判。

经营性现金流量净额连续告负

规模扩张,土储先行。金地虽然通过“合作开发”来扩大规模,但其经营性现金流量净额却连续告负。2021年上半年,金地集团的经营活动产生的现金流量净额为-100.26亿元,较去年同期净流出扩大了67.49亿元。

值得一提的是,经营活动现金流的大幅缩减与筹集活动现金流的大幅增加形成鲜明对比。在经营活动现金流的缩减以及投资活动现金流净流出的双重影响下,金地上半年的筹集活动现金流则大幅增长。

图片来源:中报截屏

2021年上半年,金地筹集活动现金流净额140.3亿元同比增长28.25%。其中,为了偿还债务,金地集团合计支付现金217.71亿元,同比增加了52.83%。

从2017年中报开始,金地集团的经营活动现金流净额负多正少,整体偿债能力偏弱。今年上半年,金地继续采用多种形式发债“借新还旧”,其中包括五期共计80亿元的中期票据,一期8亿元的超短期融资券,以及三笔49.95亿元的公司债。

对于“三道红线”指标,金地一直保持自信。2021年上半年,金地集团剔除预收款后的资产负债率为69.44%,净负债率为69.59%,现金短债比为1.19,各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

记者注意到,虽然金地的“三道红线”仍处于绿档之内,但上半年其三项指标“两升一降”,剔除预收款后的资产负债率和净负债率皆较年初有一定幅度上涨,现金短债比则较年初有所下降。利润总额减少,负债总额增加,在数据层面并不会说谎。

截至2021年6月末,金地集团总负债规模3454.53亿元,较去年同期增长约18.25%;有息负债合计1270.94亿元,同比增长17.18%。其中长期负债占全部有息负债的比重为69.05%,较去年同期的58.44%有所提升,这在一定程度上缓解了短期偿债压力。(作者:卢扬 王寅浩)

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